Pourquoi deux terres agricoles voisines peuvent-elles avoir des valeurs très différentes ? En agriculture, la localisation demeure essentielle, mais elle n’explique pas tout. Drainage, forme des parcelles, accès ou topographie influencent directement le potentiel agronomique d’une terre et, par conséquent, sa valeur marchande. 

 Nous avons récemment réalisé l’évaluation de deux fermes laitières situées à quelques kilomètres l’une de l’autre dans Bellechasse, en Chaudière-Appalaches. À première vue, les exploitations semblaient comparables : superficies similaires, contexte agricole voisin et proportion boisée comparable. Pourtant, la valeur des terres agricoles présentait un écart d’environ 3 000 $/ha. 

Lors de la remise du rapport, l’un des propriétaires nous a demandé : « Pourquoi mes terres valent-elles moins cher que celles de mon voisin ? » 

Sans compromettre notre devoir de confidentialité, nous avons repris avec lui les principaux éléments expliquant cet écart de valeur. 

Le drainage : un facteur majeur dans la valeur des terres agricoles 

Dans les deux cas, les sols observés étaient principalement composés de loam argileux. Ce type de sol présente généralement un bon potentiel agricole, mais peut aussi montrer certaines limites de drainage selon la structure du sol, le relief ou les aménagements réalisés au fil du temps. 

Les deux exploitations pratiquaient également un travail du sol simplifié, une approche visant à limiter le brassage et le retournement de la terre afin de préserver sa structure. 

Dans un contexte de production laitière, les apports réguliers de fumier contribuaient aussi au maintien d’une bonne activité biologique et d’une structure de sol favorable aux cultures. 

La principale différence concernait toutefois le drainage agricole souterrain. Sur l’une des propriétés, plusieurs secteurs présentaient des zones d’eau stagnante. Le locataire indiquait que les drains agricoles avaient été installés dans les années 1970 et qu’aucune entente n’avait été conclue avec le propriétaire afin de procéder à leur remplacement. 

À l’inverse, l’autre exploitation avait bénéficié d’un drainage installé en 1995 et régulièrement entretenu depuis. 

Les conséquences étaient concrètes sur le terrain. Selon les données fournies par les exploitants, un écart moyen d’environ 2,5 tonnes à l’hectare était observé sur les rendements de maïs au cours des dernières années. 

Au-delà des rendements, un drainage efficace améliore également la portance des sols, réduit les retards de semis et offre davantage de flexibilité dans les rotations culturales. Pour un acheteur potentiel, ces éléments influencent directement l’intérêt porté à une propriété agricole et, ultimement, sa valeur marchande. 

Forme des parcelles et accès : des impacts bien réels 

D’autres éléments venaient également affecter la valeur de la seconde propriété. 

Plusieurs bosquets étaient situés au milieu des superficies cultivées, compliquant les déplacements de la machinerie et réduisant l’efficacité des travaux agricoles. Un fossé non franchissable divisait également une parcelle en deux, obligeant l’exploitant à effectuer un détour par une servitude de passage de 400 mètres pour accéder à une partie des terres. 

Une portion des superficies présentait aussi une pente plus prononcée, limitant l’exploitation de certains secteurs laissés en friche. 

Pris individuellement, chacun de ces éléments peut sembler mineur. Ensemble, ils influencent toutefois les coûts d’exploitation, le temps requis pour les travaux et le potentiel agronomique global de la propriété. 

Une évaluation agricole va bien au-delà du prix à l’hectare 

Même lorsque deux propriétés agricoles se trouvent dans un même secteur et présentent des superficies comparables, leur valeur peut varier de façon importante. 

Certains facteurs sont liés aux caractéristiques intrinsèques de la terre, comme le type de sol, la pente ou certaines contraintes naturelles. D’autres résultent des investissements et aménagements réalisés au fil du temps : drainage, entretien des sols, accès ou amélioration des superficies cultivables. 

En pratique, l’évaluation de terres agricoles ne consiste donc pas uniquement à comparer des prix à l’hectare. Chaque propriété possède des caractéristiques propres qui influencent son potentiel agronomique, ses coûts d’exploitation et son attractivité sur le marché. 

Chez ÉVAGRI, c’est précisément cette analyse que réalise l’agronome évaluateur agréé afin d’établir la juste valeur marchande d’une propriété agricole. Notre double compétence en agronomie et en évaluation immobilière nous permet d’aller au-delà des simples comparaisons de marché afin d’intégrer la réalité agronomique, les contraintes du terrain et le potentiel réel d’exploitation propres à chaque propriété. 

Paru en mars 2026, le rapport 2025 de Financement agricole Canada (FAC) confirme la poursuite de la hausse de la valeur des terres agricoles au Québec, mais à un rythme plus modéré. Dans un contexte marqué par des taux d’intérêt plus élevés et une offre limitée, les terres agricoles demeurent un actif recherché. L’analyse régionale révèle toutefois des écarts importants d’un marché local à l’autre, confirmant l’importance d’une lecture fine du marché pour les propriétaires, producteurs et investisseurs agricoles. Au niveau du Canada, la croissance des valeurs s’est stabilisée à +9,3%.

Méthodologie du rapport

Le rapport Valeur des terres agricoles 2025 de Financement agricole Canada repose sur l’analyse de ventes réelles observées dans chaque région agricole. Les évaluateurs utilisent des terres repères représentatives du marché et ajustent les données afin de refléter la valeur marchande des terres agricoles. Pour ce faire, des ventes survenues au cours de l’année sont analysées, en excluant celles réalisées entre parties liées. Les résultats publiés représentent généralement la majorité des ventes observées, tout en écartant les cas atypiques (5% les plus fortes et 5% les plus faibles), afin d’obtenir un portrait plus fidèle du marché. Cette approche permet notamment de comparer les tendances régionales et de mieux comprendre l’évolution des valeurs agricoles à l’échelle provinciale.

Québec : une croissance plus modérée, mais toujours positive

Au Québec, la valeur des terres agricoles a progressé de 4,8 % en 2025, confirmant un ralentissement après plusieurs années de croissance plus soutenue (entre 7% et 13% entre 2020 et 2024). Malgré cette modération, le marché demeure actif, avec des variations importantes selon les régions. Les hausses les plus marquées ont notamment été observées dans l’Outaouais (+14,9 %) et en Abitibi-Témiscamingue (+7,7 %), tandis que Chaudière-Appalaches (+7,5 %) et la région Mauricie–Portneuf (+5,5 %) ont également affiché une progression soutenue. À l’inverse, la Montérégie (+1,7 %) a connu une croissance plus modérée dans un contexte où les valeurs sont déjà élevées, alors que le Centre-du-Québec (+5,0 %) et l’Estrie (+4,3 %) ont enregistré des hausses plus proches de la moyenne provinciale.

Ces écarts régionaux illustrent l’importance d’une analyse locale du marché. Les facteurs tels que la qualité des sols, la pression agricole, la proximité des centres urbains et la disponibilité des terres continuent d’influencer significativement la valeur des terres agricoles d’une région à l’autre. Sur le terrain, nous observons également que les acheteurs demeurent actifs, mais plus sélectifs, particulièrement pour les terres de qualité moyenne ou présentant certaines contraintes. Cette tendance contribue à expliquer la croissance plus modérée observée dans plusieurs marchés régionaux.

ÉVAGRI : une expertise à jour du marché agricole

Chez ÉVAGRI, nous suivons de près l’évolution du marché des terres agricoles dans l’ensemble du Québec. Que ce soit pour une transaction, un financement, une planification successorale ou une décision stratégique, une évaluation professionnelle permet de mieux comprendre la valeur réelle d’une propriété agricole dans un marché en constante évolution.

Notre expertise couvre notamment la Capitale-Nationale, la Chaudière-Appalaches, la Mauricie, le Centre-du-Québec, l’Estrie, la Montérégie, le Bas-Saint-Laurent et plusieurs autres régions agricoles du Québec. Chaque évaluation tient compte des réalités locales, de la qualité agronomique des sols, du potentiel agricole ainsi que des tendances récentes du marché.

Dans un contexte où les valeurs évoluent différemment d’une région à l’autre, une analyse professionnelle et à jour du marché demeure essentielle pour prendre des décisions éclairées. ÉVAGRI accompagne les propriétaires agricoles, les institutions financières et les investisseurs partout au Québec avec une expertise spécialisée en évaluation agricole.

Dans un contexte où l’accès à la terre demeure un enjeu stratégique, suivre les variations de prix devient essentiel pour les producteurs, investisseurs et institutions financières. Chaque année, Financement Agricole Canada (FAC) publie un rapport qui fait le point sur la valeur des terres agricoles à l’échelle nationale. L’édition 2024, rendue publique en mars 2025, met en lumière un ralentissement général de la hausse des prix, avec des dynamiques régionales contrastées. Au Canada pour commencer, la hausse est plus contenue que sur les 2 années précédentes, s’établissant à 9,3%.

Au Québec, la valeur moyenne des terres cultivées a progressé de 7,7 % en 2024. Il s’agit d’une hausse significative, mais plus modérée que celles observées les années précédentes — soit 13,3 % en 2023 et 11,0 % en 2022. Plusieurs facteurs expliquent ce ralentissement : dans les régions périphériques, où les marchés fonciers sont souvent moins dynamiques, les prix sont demeurés stables. Certaines terres mises en vente n’ont pas trouvé preneur aux conditions initiales, incitant des vendeurs à se retirer du marché pour continuer à cultiver leurs lots ou à les louer, plutôt que de réviser à la baisse leur prix demandé. Ce recul de l’appétit pour des terres coûteuses a contribué à freiner la croissance globale des valeurs foncières. 

Cette tendance à la retenue n’a toutefois pas touché toutes les régions. Dans Laurentides–Lanaudière, par exemple, le prix moyen payé pour des terres cultivées a bondi de 14,8 %, atteignant un sommet historique. Cette augmentation a permis à la région de rejoindre la Montérégie parmi les zones où la valeur des terres est la plus élevée au Québec (56 000 $/ha en moyenne). À l’inverse, la hausse est de l’ordre de 3% en Montérégie et en Outaouais, tandis que les valeurs sont stables au Saguenay – Lac-Saint-Jean. Pour cette dernière, un taux record de croissance avait été atteint l’an passé 

Pour brosser ce portrait, FAC s’appuie sur un réseau de terres repères, ainsi que sur l’analyse de transactions récentes, ajustées selon les caractéristiques locales du marché. Cette approche permet de dégager les grandes lignes de l’évolution foncière tout en tenant compte des particularités régionales. 

Dans ce marché qui se complexifie, où les opportunités et les risques coexistent, il est crucial de pouvoir compter sur une expertise fiable pour évaluer la valeur réelle d’un actif agricole. C’est dans cette optique qu’intervient ÉVAGRI. Spécialisé dans l’évaluation de propriétés agricoles, ÉVAGRI offre des services rigoureux et indépendants, permettant aux producteurs, investisseurs et prêteurs de prendre des décisions éclairées. En intégrant les tendances du marché et les spécificités de chaque exploitation, ÉVAGRI fournit des évaluations précises, adaptées aux besoins concrets du secteur agricole.

Kaka Sory Kondo a intégré ÉVAGRI en mai 2024 à titre d’analyste en évaluation agricole. Originaire du Mali, il a complété son Baccalauréat en agroéconomie à l’Université Laval. Son sujet de stage ‘Les effets de l’augmentation du prix des terres sur la relève agricole au Québec’ est aujourd’hui d’actualité, le projet de Loi 86 visant à assurer la pérennité du territoire agricole et sa vitalité ayant été présenté le 5 décembre par le Ministre M. Lamontagne. L’article qui suit est une introduction au travail présenté par Kaka Sory Kondo.

Depuis plusieurs décennies, les prix des terres agricoles au Québec ne cessent d’augmenter, créant une situation de plus en plus complexe pour les jeunes souhaitant se lancer dans l’agriculture. Ce phénomène est le résultat d’une combinaison de facteurs, tels que la rareté des terres, l’urbanisation et la spéculation foncière. Ces enjeux mettent en péril non seulement la relève agricole, mais aussi la pérennité de l’agriculture québécoise, qui joue un rôle crucial dans la sécurité alimentaire et l’économie régionale.

Pour la 2ème année consécutive, ÉVAGRI participe à l’Expo Agricole de Saint-Anselme qui aura lieu du 4 au 7 juillet 2024. Retrouvez-nous pour découvrir nos activités et profitez des nombreuses animations de ce rendez-vous devenu incontournable dans Bellechasse. 

L’agriculture canadienne est essentielle à l’économie nationale, et la valeur des terres agricoles est un indicateur crucial de sa santé. Face à des défis comme la demande croissante en produits alimentaires et les contraintes environnementales, ou encore la spéculation sur la valeur du foncier agricole, évaluer précisément la valeur des terres agricoles est primordial. Pour répondre à ce besoin, Financement Agricole Canada (FAC) publie un rapport complet sur la valeur des terres agricoles chaque année. Ce rapport, dont la mise à jour a été publiée le 12 mars 2024, analyse l’évolution des prix des terres agricole dans chaque région et province du Canada, fournissant ainsi un indicateur essentiel pour les décisions d’affaires. Il aide les propriétaires et les investisseurs à comprendre les tendances du marché et à prendre des décisions éclairées pour le futur. 

Le rapport de la FAC sur la valeur des terres agricoles de 2023 donne un aperçu détaillé des tendances nationales. Fruit d’une analyse minutieuse, il repose sur des données provenant de multiples sources et des méthodologies rigoureuses. La FAC utilise un système basé sur des terres repères pour suivre les fluctuations de la valeur des terres agricoles. La valeur marchande est évaluée par les évaluateurs en se basant sur des ventes récentes de terres similaires, ajustées par rapport aux terres repères. Pour obtenir une vue d’ensemble des changements survenus, on examine également les tendances régionales. 

Plusieurs tendances marquantes sont révélées par l’analyse. Une hausse globale de la valeur des terres agricoles est observée dans certaines régions, reflétant une demande soutenue. Cependant, des disparités régionales sont également notables, avec des variations dans les taux de croissance et les facteurs influençant la valeur des terres agricoles. En 2023, la valeur moyenne des terres agricoles cultivées au Canada a augmenté de 11,5 %, marquant la deuxième plus forte hausse depuis 2014. Les hausses varient d’une province à l’autre, notamment au Québec ou on constate une augmentation de 13,3 %, après avoir progressé de 11,0 % en 2022 et de 10,0 % en 2021. Les hausses les plus marquées dans la Belle Province concernent le Saguenay – Lac-Saint-Jean (+24%) et Chaudière-Appalaches (+22,7%), tandis que l’Outaouais est la seule région où les valeurs n’ont pas évolué par rapport à 2022. 

Dans ce paysage complexe, les agriculteurs, les investisseurs et les décideurs ont besoin d’un partenaire fiable pour les aider à naviguer dans les défis et les opportunités liés à la valeur des terres agricoles. C’est là qu’intervient ÉVAGRI. En tant qu’évaluateur agréé agricole, ÉVAGRI offre des services d’évaluation indépendants et impartiaux pour aider les clients à comprendre la valeur réelle de leurs terres agricoles. Leur expertise et leur engagement envers les normes professionnelles les plus élevées font d’eux un choix naturel pour ceux qui cherchent à valoriser au plus juste la valeur de leurs actifs agricoles. 

Dans le cadre d’un vaste projet de recherche mené pendant 5 ans sur plus de 400 sites, l’IRDA a mis à jour l’état de santé des sols à l’échelle provinciale. Inédits depuis presque 25 ans, les constats du récent rapport confirment la relative dégradation du potentiel agronomique des sols. En lien avec les pratiques culturales, l’institut explicite un certain nombre de préconisations. La qualité des sols influence directement la valeur des terres, c’est pourquoi ÉVAGRI utilise l’information la plus récente et fiable dans le domaine afin de réaliser ses évaluations. 

Mise en contexte 

Le dernier diagnostic de l’état des sols au Québec datait de l’inventaire de 1990. Les résultats de ces travaux devenaient obsolètes et peu pertinents pour des recommandations agronomiques des professionnels en première ligne. Ainsi, le MAPAQ a mandaté l’IRDA (Institut de recherche et de développement en agroenvironnement) afin de mettre à jour ce bilan de santé, sous la direction de Marc-Olivier Gasser, chercheur en conservation des sols et de l’eau. Au total, 426 parcelles ont été étudiées afin de comparer leur propriétés pédologiques, biologiques et physico-chimiques à des sites témoins. 

Résultats de l’étude et préconisations 

Comparativement à 1990, les problèmes de dégradation des sols n’ont pas augmenté significativement en 2020, bien que la compaction et la limitation de l’infiltration d’eau persistent. Dans les régions agricoles plus intensives du Québec, telles que la plaine de Montréal et le Centre-du-Québec, les sols cultivés présentent généralement des altérations physiques et de matière organique plus fréquentes. Les sols argileux et loameux montrent une aération limitée en profondeur, tandis que les sols sableux présentent des dégradations dans leur structure et leur matière organique superficielle.  

Selon l’étude, introduire des cultures pérennes dans les rotations améliore la qualité du sol, tandis que le travail intensif du sol peut réduire la matière organique en surface, sauf à apporter des engrais organiques. 

L’expertise d’ÉVAGRI 

La qualité d’un sol agricole a un impact sur sa valeur marchande. En effet, la texture, la fertilité, l’état de drainage et l’harmonie entre les propriétés biologiques, physiques et chimiques d’un sol expliquent le rendement et les possibilités d’exploitation culturale. 

Lors de l’évaluation d’une terre agricole, outre le critère de localisation, les qualités propres de chaque vente comparable sont analysées. Au-delà des facilités d’exploitation (taille, forme de la parcelle, accès, relief, présence de pierres, etc…), la connaissance de la qualité du sol est primordiale.  

C’est dans cette perspective qu’ÉVAGRI, une firme d’experts-conseils spécialisée en évaluation agricole accueille avec enthousiasme la publication de ce rapport de l’IRDA. Cette documentation scientifique faisant l’état des lieux de la santé des sols du Québec permettra d’avoir une information fiable et récente afin de bonifier les travaux d’expertise en matière d’évaluation de la valeur agronomique et marchande des terres agricoles.  

La diffusion progressive de l’information auprès des propriétaires et exploitants agricoles et son appréhension par les évaluateurs d’ÉVAGRI permettra une analyse toujours plus juste de la valeur des terres au Québec. 

ÉVAGRI vous souhaite une très belle année 2024 ! Nous tenons ici à remercier nos nombreux clients et partenaires qui nous ont fait confiance en 2023, pour notre première année d’activité, 10 premiers mois pour être exacts. Nos missions nous ont amené à parcourir la Capitale-Nationale et en particulier Portneuf, L’île d’Orléans et Charlevoix, sans oublier Chaudière-Appalaches, Centre-du-Québec et Mauricie. Nous avons eu le privilège d’évaluer aussi bien des exploitations céréalières, que d’élevage, vergers, productions maraîchères, agrotouristiques, érablières et forestières. Nous sommes fiers d’avoir pu bâtir des partenariats avec un agroéconomiste, un ingénieur forestier, évaluateur en machinisme et en équipements agro-alimentaires. Nous ne nous arrêtons pas en si bon chemin et aurons plaisir de travailler avec vous pour l’évaluation de votre propriété en 2024 ! 

Située dans la région de la Capitale-Nationale, de part et d’autre de la rivière Sainte-Anne, Portneuf se distingue par la vitalité de son secteur agricole ainsi que par la richesse et la diversité de son tissu économique. ÉVAGRI, une entreprise locale de conseil spécialisée en évaluation de propriétés agricoles, joue naturellement un rôle prépondérant en soutien aux productrices et producteurs de la région. 

Après la colonisation de la région de Québec, Portneuf devient rapidement un territoire de peuplement important au 18ème siècle, se démarquant comme l’un des premiers à s’établir à l’intérieur des terres. Bénéficiant d’un sol fertile et de la proximité de la rivière Sainte-Anne, un axe de transport essentiel, la région a vu se développer des activités économiques florissantes telles que l’agriculture, la production de bois et le textile. 

Caractérisée principalement par une plaine alluviale, Portneuf offre des conditions idéales pour la culture de céréales, de légumes, de fruits et d’autres cultures variées. Les cultures prédominantes dans la région incluent le maïs, le blé, l’orge, la pomme de terre et la canneberge. L’acériculture est également présente. De nombreuses coopératives agricoles sont implantées dans la région, telle que Novago Coopérative à St-Casimir, la Coop Saint-Ubald, le Centre de grain Coop Portneuf ou encore la Coopérative de solidarité de transformation des viandes de Portneuf. Celles-ci sont non seulement actives dans la production mais également dans la transformation agroalimentaire. 

Une production végétale dans la région se distingue par son appellation réservée : le maïs sucré de Neuville. Bénéficiant d’une Indication géographique protégée, il est cultivé à partir de semences non modifiées génétiquement. Ses épis présentent des grains d’une couleur allant du jaune à l’ivoire, offrant une brillance distinctive. La récolte du maïs se fait à la main ou mécaniquement. Pour conserver sa fraîcheur optimale, il peut être stocké pendant un maximum de 12 heures sans réfrigération ou jusqu’à 48 heures s’il est placé dans une chambre froide.  

En ce qui concerne l’élevage, la production porcine et surtout laitière représentent les activités les plus prédominantes dans la MRC Portneuf. 

Les données générales chiffrées sont disponibles à l’échelle de la MRC de Portneuf. Avec environ 400 fermes dans lesquelles travaillent près de 750 producteurs et productrices, elle regroupe 41% du nombre d’exploitations de la région Capitale-Nationale et 46% de ses revenus agricoles. 

Portneuf abrite un centre de recherche agronomique à portée nationale qu’est le CRSAD (Centre de recherche sur les grains) situé à Deschambault-Grondines. L’établissement se concentre sur divers aspects liés à la production de grains, incluant des recherches sur le blé, l’orge, le maïs, et d’autres cultures céréalières. 

Selon les informations de la Financière Agricole du Canada, le prix des terres agricoles dans la région de Mauricie-Portneuf, a varié entre 11 000 et 43 000 $/ha en 2022, avec une valeur de référence à 24 000 $/ha. Cela représente une hausse de 19,2% par rapport à l’année précédente. Il s’agit de l’augmentation la plus forte au Québec en 2022 qui est ressentie dans la région de Portneuf. 

Face à la difficulté d’accès au foncier et afin de favoriser la relève et le démarrage de productions émergentes, la Communauté métropolitaine de Québec a notamment initié un programme incitatif pour la remise en culture des terres agricoles. 

La spécificité des terres, des productions et des contextes locaux souligne l’importance d’une expertise spécialisée pour évaluer adéquatement la valeur marchande des propriétés agricoles. 

ÉVAGRI réalise en toute indépendance l’évaluation de votre exploitation agricole en conformité avec les Normes de pratiques de l’Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec. 

Du vendredi 11 au dimanche 13 août, ÉVAGRI sera présente à la 40ème édition de l’Expo Agricole. Après Bellechasse et Kamouraska, nous terminons nos rencontres de l’été par Portneuf. 

Un public record est attendu pour cet événement anniversaire où les classiques d’une exposition agricole seront bien présents: jugements Holstein, compétitions de gymkhana et de chevaux lourds, animations autour des animaux de ferme, machinerie, etc… 

L’admission gratuite donne accès à une multitude d’activités et l’achat de bracelets et billets est requis pour la place de la famille et l’accès aux spectacles. 

Venez nombreux nous y rencontrer aux kiosques commerciaux ! 

Plus d’informations sur http://expoagricoleportneuf.com